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Die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip

Das Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen ist am 1.6.2015 in Kraft getreten. Damit gelten ab Juni zwei wichtige Änderungen, die Mieter und Vermieter kennen sollten.


Ziel der Miet­preis­bremse ist, dass die Mieten auch zukün­ftig bezahlbar bleiben. Das Bun­desmin­is­teri­um für Jus­tiz und Ver­brauch­er­schutz hat fest­gestellt, dass der Unter­schied zwis­chen den Bestandsmi­eten und den Preisen bei Wiederver­mi­etun­gen zulet­zt beispiel­sweise in Mün­ster bei 30 %, in Ham­burg und München bei 25 % und in Berlin bei 19 % lag. Zudem seien in Bal­lungs­ge­bi­eten oder Uni-Städten bezahlbare Woh­nun­gen mit­tler­weile Man­gel­ware. So stiegen die Mieten etwa in Regens­burg um 33 % oder in Freiburg um 32 %.

Die Neuregelun­gen sehen vor, dass bei der Wiederver­mi­etung von Bestandswoh­nun­gen die zuläs­sige Miete in Gebi­eten mit anges­pan­ntem Woh­nungs­markt höch­stens auf das Niveau der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete zuzüglich 10 Prozent ange­hoben wer­den darf.

In welchen Gebi­eten ein anges­pan­nter Woh­nungs­markt vor­liegt, kön­nen die Län­der für die Dauer von höch­stens fünf Jahren fes­tle­gen. Für Neubaut­en gilt die Miet­preis­bremse nicht, um den Woh­nungsneubau nicht einzudäm­men. Auch Neu­verträge nach ein­er umfassenden Mod­ernisierung sind ausgenom­men. Die vere­in­barte Miete ist insoweit unwirk­sam, als der zuläs­sige Betrag über­stiegen wird. Der Mieter muss also max­i­mal nur 110 Prozent der ort­süblichen Miete zahlen. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurück­fordern.

Zur Ermit­tlung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete kön­nen die örtlichen Miet­spiegel herange­zo­gen wer­den. Viele Großstädte haben soge­nan­nte „qual­i­fizierte“ Miet­spiegel, die nach wis­senschaftlichen Grund­sätzen erstellt wor­den sind. In den meis­ten Gemein­den, in denen die Miet­preis­bremse gel­ten wird, wird es zumin­d­est ein­fache Miet­spiegel geben. Auch diese sind eine gute Grund­lage zur Ermit­tlung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete für die betr­e­f­fende Woh­nung. Wo es keinen Miet­spiegel gibt, kön­nen ggf. Ver­gle­ichsmi­et­daten­banken von Ver­mi­eter- und Mieter­ver­bän­den sowie ver­gle­ich­bare sta­tis­tis­che Erhe­bun­gen zur ort­süblichen Miete herange­zo­gen wer­den.

Soweit für die Ermit­tlung der Ver­gle­ichsmi­ete maßge­bliche Tat­sachen dem Mieter nicht zugänglich sind, aber der Ver­mi­eter über diese Tat­sachen unschw­er Auskun­ft erteilen kann, hat der Mieter einen Auskun­ft­sanspruch gegen den Ver­mi­eter, um die Zuläs­sigkeit der vere­in­barten Miete über­prüfen zu kön­nen. Dies bet­rifft z. B. die Höhe der Vormi­ete.

Bestellerprinzip für Maklerleistungen

Vielfach wer­den freie Mieto­b­jek­te häu­fig nur über Woh­nungs­mak­ler ange­boten. Woh­nungssuchende haben oft­mals keine real­is­tis­che Chance auf eine Woh­nung, wenn sie den Mak­ler nicht bezahlen. Das all­ge­mein gel­tende Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“ soll nun sich­er­stellen, dass der­jenige, der den Mak­ler beauf­tragt und in dessen Inter­esse der Mak­ler über­wiegend tätig wird, ihn auch bezahlt. Um eine Umge­hung des Besteller­prinzips zu ver­mei­den, müssen Verträge über die Woh­nungsver­mit­tlung kün­ftig in Textform (z. B. per E‑Mail) geschlossen wer­den. Eine von diesem Prinzip abwe­ichende Vere­in­barung ist unwirk­sam und bußgeld­be­wehrt. Bei Kauf und Verkauf eines Objek­ts gilt das Besteller­prinzip im Übri­gen nicht.

Fazit

Die Motive zur Ein­führung der Miet­preis­bremse und des Besteller­prinzips für Mak­ler­leis­tun­gen sind nachvol­lziehbar. Ver­bände und Immo­bilien­wirtschaft sehen jedoch einen mas­siv­en und unver­hält­nis­mäßi­gen Ein­griff in das Grun­drecht auf Eigen­tum und die Ver­trags­frei­heit. Ver­mut­lich wer­den sich die Gerichte zeit­nah mit dieser Prob­lematik auseinan­der­set­zen müssen.


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