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Die Miet­preis­bremse und das Bestel­ler­prinzip

Das Gesetz zur Einfüh­rung einer Miet­preis­bremse und des Bestel­ler­prin­zips für Makler­leis­tungen ist am 1.6.2015 in Kraft getreten. Damit gelten ab Juni zwei wich­tige Ände­rungen, die Mieter und Vermieter kennen sollten.


Ziel der Miet­preis­bremse ist, dass die Mieten auch zukünftig bezahlbar bleiben. Das Bundes­mi­nis­te­rium für Justiz und Verbrau­cher­schutz hat fest­ge­stellt, dass der Unter­schied zwischen den Bestands­mieten und den Preisen bei Wieder­ver­mie­tungen zuletzt beispiels­weise in Münster bei 30 %, in Hamburg und München bei 25 % und in Berlin bei 19 % lag. Zudem seien in Ballungs­ge­bieten oder Uni-Städten bezahl­bare Wohnungen mitt­ler­weile Mangel­ware. So stiegen die Mieten etwa in Regens­burg um 33 % oder in Frei­burg um 32 %.

Die Neure­ge­lungen sehen vor, dass bei der Wieder­ver­mie­tung von Bestands­woh­nungen die zuläs­sige Miete in Gebieten mit ange­spanntem Wohnungs­markt höchs­tens auf das Niveau der orts­üb­li­chen Vergleichs­miete zuzüg­lich 10 Prozent ange­hoben werden darf.

In welchen Gebieten ein ange­spannter Wohnungs­markt vorliegt, können die Länder für die Dauer von höchs­tens fünf Jahren fest­legen. Für Neubauten gilt die Miet­preis­bremse nicht, um den Wohnungs­neubau nicht einzu­dämmen. Auch Neuver­träge nach einer umfas­senden Moder­ni­sie­rung sind ausge­nommen. Die verein­barte Miete ist inso­weit unwirksam, als der zuläs­sige Betrag über­stiegen wird. Der Mieter muss also maximal nur 110 Prozent der orts­üb­li­chen Miete zahlen. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurück­for­dern.

Zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Vergleichs­miete können die örtli­chen Miet­spiegel heran­ge­zogen werden. Viele Groß­städte haben soge­nannte „quali­fi­zierte“ Miet­spiegel, die nach wissen­schaft­li­chen Grund­sätzen erstellt worden sind. In den meisten Gemeinden, in denen die Miet­preis­bremse gelten wird, wird es zumin­dest einfache Miet­spiegel geben. Auch diese sind eine gute Grund­lage zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Vergleichs­miete für die betref­fende Wohnung. Wo es keinen Miet­spiegel gibt, können ggf. Vergleichs­miet­da­ten­banken von Vermieter- und Mieter­ver­bänden sowie vergleich­bare statis­ti­sche Erhe­bungen zur orts­üb­li­chen Miete heran­ge­zogen werden.

Soweit für die Ermitt­lung der Vergleichs­miete maßgeb­liche Tatsa­chen dem Mieter nicht zugäng­lich sind, aber der Vermieter über diese Tatsa­chen unschwer Auskunft erteilen kann, hat der Mieter einen Auskunfts­an­spruch gegen den Vermieter, um die Zuläs­sig­keit der verein­barten Miete über­prüfen zu können. Dies betrifft z. B. die Höhe der Vormiete.

Bestel­ler­prinzip für Makler­leis­tungen

Viel­fach werden freie Miet­ob­jekte häufig nur über Wohnungs­makler ange­boten. Wohnungs­su­chende haben oftmals keine realis­ti­sche Chance auf eine Wohnung, wenn sie den Makler nicht bezahlen. Das allge­mein geltende Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“ soll nun sicher­stellen, dass derje­nige, der den Makler beauf­tragt und in dessen Inter­esse der Makler über­wie­gend tätig wird, ihn auch bezahlt. Um eine Umge­hung des Bestel­ler­prin­zips zu vermeiden, müssen Verträge über die Wohnungs­ver­mitt­lung künftig in Text­form (z. B. per E-Mail) geschlossen werden. Eine von diesem Prinzip abwei­chende Verein­ba­rung ist unwirksam und bußgeld­be­wehrt. Bei Kauf und Verkauf eines Objekts gilt das Bestel­ler­prinzip im Übrigen nicht.

Fazit

Die Motive zur Einfüh­rung der Miet­preis­bremse und des Bestel­ler­prin­zips für Makler­leis­tungen sind nach­voll­ziehbar. Verbände und Immo­bi­li­en­wirt­schaft sehen jedoch einen massiven und unver­hält­nis­mä­ßigen Eingriff in das Grund­recht auf Eigentum und die Vertrags­frei­heit. Vermut­lich werden sich die Gerichte zeitnah mit dieser Proble­matik ausein­an­der­setzen müssen.


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