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Immo­bi­li­en­ver­kauf: Gewinn mit Beton­gold

Hohe Nach­frage, geringes Angebot – in vielen Regionen können Unter­nehmer bei der Veräu­ße­rung eines Gebäudes gutes Geld verdienen. Aller­dings lässt sich nur mit der rich­tigen steu­er­li­chen Gestal­tung der Zugriff des Fiskus begrenzen.

Autor: Eva-Maria Neuthinger


Renate Rappold expan­diert und inves­tiert. Mit ihrem Mann führt sie die Auto­haus Rappold GmbH in Blaufelden, einem Städt­chen zwischen Bad Mergen­theim und Crails­heim. „Aktuell erwei­tern wir unser Geschäft mit einer sechs­stel­ligen Summe“, berichtet die Firmen­chefin stolz. Die Finan­zie­rung stemmt sie komplett aus eigenen Mitteln: „Um das Geld dafür zu bekommen, haben wir im vergan­genen Jahr unsere Tank­stelle mit Gewinn veräu­ßert.“ Weil es damals mehrere Inter­es­senten gab, entstanden Rappold keine Kosten für Makler oder Reno­vie­rung.

Immo­bi­lien bringen viel Geld Wunsch­gemäß lief auch die finan­zi­elle Gestal­tung des Verkaufs. Da die Tank­stelle zum Betriebs­ver­mögen gehörte, unterlag der Veräu­ße­rungs­ge­winn der Steuer. Gemeinsam mit ihrem Steu­er­be­rater fand Renate Rappold aber eine gute Lösung, um die sofor­tige volle Versteue­rung zu vermeiden. Parallel zum Verkauf der Immo­bilie bildete sie für das geplante Auto­haus-Bauvor­haben eine soge­nannte Reinves­ti­ti­ons­rück­lage. So kann sie den Gewinn aus dem Verkauf der Tank­stelle im Endef­fekt steu­erneu­tral reali­sieren.

Wie die Kfz-Händ­lerin aus dem Frän­ki­schen stehen derzeit viele Unter­nehmer vor der Über­le­gung, Beton­gold abzu­stoßen und das Kapital für künf­tige private oder betrieb­liche Vorhaben einzu­setzen. Da die Immo­bi­li­en­nach­frage in vielen Regionen klar das Angebot über­steigt, lässt sich in guten Lagen ein hoher Preis und damit oft ein lukra­tiver Gewinn erzielen. Anleger suchen wegen der Euro- und Finanz­krise weiter einen sicheren Hafen für ihr Geld. Zudem bewegen sich die Finan­zie­rungs­zinsen nach wie vor auf einem histo­risch nied­rigen Niveau. Auch dies wirkt sich positiv auf die Nach­frage aus. Ange­sichts dieser Entwick­lung ist es für Immo­bi­li­en­ver­käufer wichtig, an das Thema Finanzamt zu denken. Weil der Fiskus gerne die Hand aufhält, entwi­ckeln clevere Firmen­chefs früh­zeitig die passende Stra­tegie, um bei einem geplanten Verkauf einer Immo­bilie möglichst Steuern zu sparen. Dabei gilt es grund­sätz­lich zu unter­scheiden, ob das Objekt im Privat- oder im Betriebs­ver­mögen gehalten wird. Wichtig ist auch, wie es bisher genutzt wurde. Eine private Immo­bilie kann grund­sätz­lich steu­er­frei verkauft werden, wenn der Eigen­tümer sie ausschließ­lich zu eigenen Wohn­zwe­cken genutzt hat. Der auf ein Arbeits­zimmer entfal­lende Anteil am Veräu­ße­rungs­ge­winn ist aller­dings zu versteuern, wenn die Herstel­lungs­kosten für diesen Raum zuvor als Betriebs­aus­gabe abge­setzt wurden. Erzielte der Eigen­tümer mit der privaten Immo­bilie Erträge aus Vermie­tung und Verpach­tung, ist der Verkaufs­ge­winn einkom­men­steu­er­pflichtig. Das gilt, falls die Anschaf­fung oder Herstel­lung weniger als zehn Jahre zurück­liegt. Maßge­bend ist das Datum der Beur­kun­dung des Kauf­ver­trags. Die Höhe der Steuern hängt vom persön­li­chen Einkom­men­steu­er­satz und vom Wert­zu­wachs ab.

Vorsicht ist prin­zi­piell geboten, wenn jemand in relativ kurzer Zeit mehrere Immo­bi­lien veräu­ßert, die er zuvor in Privat­be­sitz gehalten hat. In diesem Fall unter­stellt das Finanzamt nämlich schnell einen soge­nannten gewerb­li­chen Grund­stücks­handel. Damit werden die Gewinne aus den Verkäufen steu­er­pflichtig. Diese Steu­er­falle droht bereits, wenn inner­halb von fünf Jahren mehr als drei Objekte ange­schafft und veräu­ßert werden.

Der Fiskus hält die Hand auf Wieder anders sieht es bei gemischt genutzten Immo­bi­lien aus. Besitzt ein Einzel­un­ter­nehmer etwa ein Gebäude, bei dem im Unter­ge­schoss sein Laden­ge­schäft und darüber eine Wohnung liegt, entscheidet die Nutzung über die Steu­er­frage. Das Laden­lokal zählt auto­ma­tisch zum notwen­digen Betriebs-, die Wohnung zum Privat­ver­mögen, wenn sie der Unter­nehmer ausschließ­lich zu eigenen Wohn­zwe­cken genutzt hat. Bei einem Verkauf unter­liegt der Veräu­ße­rungs­ge­winn aus dem Verkauf des Ladens der Steuer, nicht aber der Veräu­ße­rungs­ge­winn für die Wohnung. Ihr Anteil am Gewinn berechnet sich nach dem Verhältnis der Wohn­fläche zur Gesamt­fläche. Voraus­set­zung dafür ist, dass der Unter­nehmer die Räume zumin­dest in den letzten zwei Jahren zusam­men­hän­gend selbst genutzt hat. „Ein Leer­stand in dieser Zeit reicht nicht aus“, erklärt dazu Richard Schmidt, Professor für Steu­er­recht der Hoch­schule für Ökonomie & Manage­ment (FOM) in Essen.

Steu­er­be­rater muss prüfen Mit diesen steu­er­recht­li­chen Details hat sich der Unter­nehmer Lothar Möschle beschäf­tigt, als er vergan­genes Jahr die Firma Söhnel Maschi­nenbau in Balts­manns­weiler bei Esslingen über­nahm und gleich eine Immo­bilie an einem neuen Standort kaufte. Das Erdge­schoss nutzt er betrieb­lich. In der oberen Etage liegt eine Wohnung, die er bewohnt. Möschle weiß: „Auf einen Teil des Gewinns werden bei einem späteren Verkauf also vermut­lich Steuern anfallen.“ Die Details hat er schon früh­zeitig mit seinem Steu­er­be­rater geklärt.

Ein hohes Risiko trägt, wer sich für eine Betriebs­auf­spal­tung entscheidet. Dabei wird beispiels­weise eine betrieb­lich genutzte Immo­bilie im privaten Port­folio gehalten und an die eigene Firma vermietet, etwa eine GmbH. „Geschäfts­füh­rende Gesell­schafter sollten vorsichtig sein“, so Robert Lehleiter, Professor für Steu­er­recht an der Hoch­schule für Technik und Wirt­schaft in Dresden. Auch bei Patrick Spohn über­wiegt Skepsis: „Zumeist ist Unter­neh­mern davon abzu­raten“, sagt der Professor für inter­na­tio­nales und natio­nales Steu­er­recht an der Hoch­schule Pforz­heim. Wird die Konstruk­tion beim Verkauf aufge­löst, werden aufge­deckte stille Reserven schlag­artig steu­er­pflichtig. „Fehlt dann das Kapital, um die Forde­rung des Finanz­amts zu bezahlen, steht im Extrem­fall die Exis­tenz der Firma auf dem Spiel“, so Spohn.

Gewinne reinves­tieren … Zum Glück gewährt das Finanzamt den Unter­neh­mern beim Verkauf einer betrieb­li­chen Immo­bilie in bestimmten Fällen auch Steu­er­vor­teile. Renate Rappold etwa nutzte die Reinves­ti­ti­ons­rück­lage nach Para­graf 6b Einkom­men­steu­er­ge­setz. Bei der Veräu­ße­rung aufge­deckte stille Reserven lassen sich neutra­li­sieren, indem ein erzielter Gewinn auf andere neue Wirt­schafts­güter – zum Beispiel den Bau einer weiteren Immo­bilie – über­tragen wird. Entweder zieht das Unter­nehmen ihn sofort direkt von den Anschaf­fungs­kosten ab oder es bildet alter­nativ eine Rück­lage für Inves­ti­tionen inner­halb der nächsten vier Jahre. Bei neu herge­stellten Gebäuden beträgt die Frist sechs Jahre, wenn bereits nach vier Jahren mit dem Bau des neuen Gebäudes begonnen wird.

Beson­ders güns­tige Regeln gelten, falls der Betrieb nach dem Immo­bi­li­en­ver­kauf aufge­geben wird. Unter­nehmer profi­tieren laut Para­graf 34 Abs. 3 Einkom­men­steu­er­ge­setz einmal im Leben von einem ermä­ßigten Steu­er­satz auf außer­ge­wöhn­liche Einkünfte, die nicht mehr als insge­samt fünf Millionen Euro betragen. „Die Vorteile sind jedoch an bestimmte Vorgaben gebunden“, erläu­tert Professor Schmidt. Zum Beispiel muss der Firmen­chef das 55. Lebens­jahr voll­endet haben und einen geson­derten Antrag beim Finanzamt stellen. Der redu­zierte Steu­er­satz beträgt 56 Prozent des durch­schnitt­li­chen Steu­er­satzes auf das gesamte zu versteu­ernde Einkommen, mindes­tens 14 Prozent. Unter­liegt ein Unter­nehmer also im Schnitt einem Steu­er­satz von 40 Prozent, wird der Gewinn aus dem Immo­bi­li­en­ver­kauf mit etwa 22,4 Prozent besteuert. Zusätz­lich gilt ein Frei­be­trag von 45.000 Euro, sofern der Gewinn den Betrag von 136.000 Euro nicht über­schreitet. Liegt er höher, wird er abge­schmolzen.

…. oder Betrieb aufgeben? Für Renate Rappold war diese Sonder­re­ge­lung beim Verkauf ihrer Tank­stelle
aller­dings kein Thema. Von einer Geschäfts­auf­gabe ist sie noch weit entfernt. Im Gegen­teil: „Mit der Moder­ni­sie­rung und Expan­sion, die sich aus dem Immo­bi­li­en­ver­kauf finan­zieren lässt, wollen wir das Unter­nehmen weiter auf Erfolgs­kurs steuern“, betont die Firmen­chefin.

Muster­rech­nung

So berechnet sich die Einkom­men­steuer auf den Veräu­ße­rungs­ge­winn


Ein Einzel­un­ter­nehmer nutzt seit fünf Jahren eine Immo­bilie privat und betrieb­lich. Im Erdge­schoss führt er ein Laden­lokal, erste Etage und Dach­ge­schoss hat er vermietet. Das Laden­lokal hält er im Betriebs­ver­mögen, die vermie­teten Wohnungen im Privat­ver­mögen. Er nutzt die aktuell gute Markt­lage und verkauft die oberen Etagen anteilig für 310.000 Euro, wofür er 10.000 Euro in Maler­ar­beiten inves­tierte. Die Anschaf­fungs­kosten der Wohnungen abzüg­lich der geltend gemachten Abschrei­bungen betragen 200.000 Euro. Das Finanzamt rechnet so:

Verkaufs­erlös Wohnungen 310.000 Euro
abzüg­lich Veräu­ße­rungs­kosten (hier Maler­ar­beiten) 10.000 Euro
abzüg­lich Anschaf­fungs­kosten (abzüg­lich Abschrei­bungen) 200.000 Euro
steu­er­pflich­tiger Gewinn 100.000 Euro
persön­li­cher Steu­er­satz 30 Prozent

Zu zahlende Einkom­men­steuer 30.000 Euro


Quelle: TRIALOG, Das Unter­neh­mer­ma­gazin Ihrer Berater und der DATEV, Heraus­geber: DATEV eG, Nürn­berg, Ausgabe 01/2014

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