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Miet­rechts­re­form tritt am 01.04.2013 in Kraft

Am 01.02.2013 hat der Bundesrat das Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz verab­schiedet. Grund­sätz­lich gilt das neue Miet­recht auch für alte Miet­ver­hält­nisse, die vor dem 01.04.2013 geschlossen worden sind. Eine Über­gangs­re­ge­lung gilt für Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen, für die es beim bishe­rigen Recht bleibt, wenn die gesetz­lich gebo­tene Mittei­lung vor dem 01.04.2013 zuge­gangen ist oder der Vermieter mit der Ausfüh­rung der Maßnahme bis zum 01.04.2013 begonnen hat.


Das Gesetz betrifft die Bereiche ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­rung von Wohn­raum, Förde­rung des Contrac­ting, die Bekämp­fung des Miet­no­ma­den­tums und den Kündi­gungs­schutz bei der Umwand­lung von Miet- in Eigen­tums­woh­nungen. Nach­fol­gender Aufsatz stellt die wich­tigsten Neue­rungen dar.

Ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­rung von Wohn­raum. Die Vorschriften über die Duldung von Erhal­tungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen wurden umfang­reich ange­passt. Von erheb­li­cher Bedeu­tung ist der neu geschaf­fene Tatbe­stand der „ener­ge­ti­schen Moder­ni­sie­rung“. Umfasst sind Maßnahmen, die zur Einspa­rung von Endenergie in Bezug auf die Miet­sache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäu­de­hülle oder der Einsatz von Solar­technik für die Warm­was­ser­be­rei­tung. Rein klima­schüt­zende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Instal­la­tion einer Foto­vol­ta­ik­an­lage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffent­liche Strom­netz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berech­tigen aber nicht zur
Miet­erhö­hung.

Das Recht zur Miet­min­de­rung wegen Beein­träch­ti­gungen im Zusam­men­hang mit der Durch­füh­rung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen wird erheb­lich einge­schränkt. Für einen Zeit­raum von drei Monaten soll es nicht mehr zu einer Miet­min­de­rung kommen. Auch in Zukunft werden die Kosten von Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen mit jähr­lich maximal elf Prozent auf die Miete umge­legt werden können. Kosten für Erhal­tungs­auf­wen­dungen, die mit Moder­ni­sie­rungen verbunden sind, berech­tigen hingegen auch weiterhin nicht zur Miet­erhö­hung.

Bisher konnte sich der Beginn von Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen verzö­gern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetz­lich vorge­se­hene Umlage von Moder­ni­sie­rungs­kosten eine für ihn unzu­mut­bare wirt­schaft­liche Härte sei. Zukünftig wird die zu erwar­tende Miet­erhö­hung den Mieter nicht mehr berech­tigen, die Duldung der Maßnahme zu verwei­gern. Dies spielt künftig nur noch bei der Über­prü­fung der Berech­ti­gung der Miet­erhö­hung eine Rolle.

Die formalen Anfor­de­rungen an die Begrün­dungs­pflichten des Vermie­ters bei Moder­ni­sie­rungen werden gesenkt, um über­zo­gene Anfor­de­rungen zu vermeiden. Will der Vermieter z. B. neue Fenster einbauen, ist eine Bekannt­gabe der Wärme­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­enten der alten Fenster nicht mehr erfor­der­lich. Statt­dessen kann er hierzu künftig auf aner­kannte Pauschal­werte wie z. B. die „Bekannt­ma­chung der Regeln zur Daten­auf­nahme und Daten­ver­wen­dung im Wohn­ge­bäu­de­be­stand“ des Bundes­mi­nis­te­riums für Verkehr, Bau und Stadt­ent­wick­lung vom 30.07.2009 Bezug nehmen, um die Ener­gie­ein­spa­rung durch Vergleich mit dem Wärme­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­enten der neuen Fenster, die den Angaben des Herstel­lers entnommen werden können, darzu­legen.

In diesem Zusam­men­hang ist zu den zur Bestim­mung der orts­üb­li­chen Vergleichs­miete heran­zu­zie­henden Wohn­wert­merk­malen Art, Größe, Ausstat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage als weiteres Merkmal die „ener­ge­ti­sche Ausstat­tung und Beschaf­fen­heit“ einge­führt worden.

Förde­rung des Wärme­con­trac­ting. Die Einfüh­rung von Wärme­con­trac­ting wird gesetz­lich gere­gelt. Das Wärme­con­trac­ting wird als gewerb­liche Wärme­lie­fe­rung durch ein spezia­li­siertes Unter­nehmen defi­niert. Hat der Mieter die Betriebs­kosten für Wärme oder Warm­wasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versor­gung von der Eigen­ver­sor­gung auf die eigen­ständig gewerb­liche Liefe­rung durch einen Wärme­lie­fe­ranten um, so hat der Mieter die Kosten der Wärme­lie­fe­rung als Betriebs­kosten zu tragen, wenn zwei Voraus­set­zungen erfüllt sind:

Die Wärme wird mit verbes­serter Effi­zienz entweder aus einer vom Wärme­lie­fe­ranten errich­teten neuen Anlage oder aus einem Wärme­netz gelie­fert und die Kosten der Wärme­lie­fe­rung über­steigen nicht die Betriebs­kosten für die bishe­rige Eigen­ver­sor­gung mit Wärme und Warm­wasser.

Bekämp­fung des Miet­no­ma­den­tums. Gegen das soge­nannte Miet­no­ma­dentum soll durch neue Verfah­rens­re­geln verbes­sert vorge­gangen werden können: Um das wirt­schaft­liche Risiko des Vermie­ters zu begrenzen, sind Räumungs­pro­zesse zukünftig schneller als andere Zivil­pro­zesse durch­zu­führen. Sie sind vorrangig zu termi­nieren; die Fristen zur Stel­lung­nahme für die Parteien sind auf das unbe­dingt Notwen­dige zu redu­zieren. Wird eine Räumungs­klage mit einer Zahlungs­klage aus demselben Rechts­ver­hältnis verbunden, kann das Prozess­ge­richt auf Antrag des Klägers anordnen, dass der Beklagte wegen der Geld­for­de­rungen, die nach Rechts­hän­gig­keit der Klage fällig geworden sind, Sicher­heit zu leisten hat. Damit soll verhin­dert werden, dass der Vermieter durch das Gerichts­ver­fahren einen wirt­schaft­li­chen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufge­lau­fenen Miet­schulden zu bezahlen.

Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungs­ur­teil erstritten, soll der Gerichts­voll­zieher die Wohnung räumen können, ohne gleich­zeitig die Wegschaf­fung und Einla­ge­rung der Gegen­stände in der Wohnung durch­zu­führen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kosten­vor­schuss für Abtrans­port und Einla­ge­rung der in der Wohnung verblei­benden Gegen­stände an. Die Haftung des Vermie­ters für die vom Schuldner zurück­ge­las­senen Gegen­stände wird auf Vorsatz und grobe Fahr­läs­sig­keit begrenzt.

Proble­ma­tisch war bisher der Fall, dass z. B. im Zeit­punkt der Voll­stre­ckung des Räumungs­ur­teils dritte Personen behauptet haben, Unter­mieter der Wohnung zu sein. Zukünftig wird unter bestimmten Voraus­set­zungen eine Räumung auch möglich sein, wenn der Vermieter gegen diese Personen keine Räumungs­klage erhoben und keinen Titel erwirkt hat.

Kündi­gungs­schutz bei der Umwand­lung von Miet- in Eigen­tums­woh­nungen. Wenn Miets­häuser in Wohn­ei­gentum umge­wan­delt und die Wohnungen schließ­lich veräu­ßert werden, war ein Schutz vor Eigen­be­darfs­kün­di­gungen für drei Jahre vorge­sehen. Es wird nun klar­ge­stellt werden, dass die Kündi­gungs­be­schrän­kung auch gilt, wenn der Wohn­raum nach Über­las­sung an den Mieter an eine Perso­nen­ge­sell­schaft oder Erwer­ber­mehr­heit veräu­ßert wurde.

Fazit. Der Gesetz­geber hat mit der Miet­rechts­re­form einige bisher umstrit­tene Frage­stel­lungen klar­ge­stellt und gesetz­liche Lücken geschlossen. Die Miet­rechts­re­form ist zudem eher vermie­ter­freund­lich gestaltet. Dies wird teil­weise scharf kriti­siert.

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