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Vermie­tung an Ange­hö­rige

Wer eine Wohnung oder ein Haus billiger als am Markt üblich (an Ange­hö­rige) vermietet, kann damit in großem Umfang Steuern sparen. Die Rege­lungen hierzu waren sehr kompli­ziert und wurden von der Finanz­ver­wal­tung kritisch betrachtet. Durch eine Neure­ge­lung durch das Steu­er­ver­ein­fa­chungs­ge­setz 2011 ist die verbil­ligte Vermie­tung (an Ange­hö­rige) ab dem Veran­la­gungs­zeit­raum nun deut­lich verein­facht worden.


Vermie­tung an Ange­hö­rige. Zunächst ist darauf hinzu­weisen, dass die Rege­lungen nicht auf den Bereich der Vermie­tung an nahe Ange­hö­rige beschränkt sind. Statt­dessen kann auch der an Fremde vermie­tende Steu­er­pflich­tige hiervon betroffen sein, falls er verbil­ligt vermietet. In der Praxis hat sich bisher jedoch gezeigt, dass nur die Vermie­tung an nahe Ange­hö­rige eine beson­dere Bedeu­tung in diesen Zusam­men­hängen hatte. Als nahe Ange­hö­rige gelten insbe­son­dere Ehegatten, Eltern und Kinder, Groß­el­tern und Enkel­kinder, Schwie­ger­el­tern und Schwie­ger­kinder, Geschwister sowie Verschwä­gerte.

Voraus­set­zungen für steu­er­liche Aner­ken­nung. Grund­vor­aus­set­zung für die steu­er­recht­liche Aner­ken­nung von Vertrags­ver­hält­nissen zwischen nahen Ange­hö­rigen waren in der Vergan­gen­heit und werden auch in der Zukunft sein, dass die Verträge bürger­lich-recht­lich wirksam verein­bart worden sind und sowohl die Gestal­tung als auch die tatsäch­liche Durch­füh­rung des Verein­barten dem zwischen Fremden Übli­chen entspre­chen. Die Frage, was zwischen Fremden üblich ist, beinhaltet dabei nicht eine verbil­ligte Vermie­tung. Diese ist viel­mehr Bestand­teil der Prüfung der Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht. Die Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ist zentraler Punkt der oben bereits erwähnten Neure­ge­lung.

Bishe­rige Rechts­lage.Die Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht stand bis zum 31.12.2011 in Abhän­gig­keit vom Verhältnis der verbil­ligten Miete zur orts­üb­li­chen Miete. Die orts­üb­liche Markt­miete bezog sich dabei auf die Warm­miete, also inklu­sive der Neben­kosten. Betrug die Miete weniger als 56 % (bis einschließ­lich 2003: 50 %) der orts­üb­li­chen Markt­miete, so war das Miet­ver­hältnis zwin­gend aufzu­teilen in einen entgelt­li­chen und einen unent­gelt­li­chen Teil. Werbungs­kosten konnten nur anteilig im Verhältnis der tatsäch­li­chen Miete zur orts­üb­li­chen Markt­miete abge­setzt. Erreichte die Miete z. B. nur 40 Prozent des orts­üb­li­chen Niveaus, konnten auch nur 40 Prozent der Wohnungs­kosten berück­sich­tigt werden.

Betrug die Miete mindes­tens 56 % (bis einschließ­lich 2003: 50 %), aber weniger als 75 % der orts­üb­li­chen Markt­miete, so war eine Über­schuss­pro­gnose auf 30 Jahre zu erstellen. War das Ergebnis dieser Prognose positiv, so konnten die Werbungs­kosten in voller Höhe ange­setzt werden, andern­falls trat die gleiche Rechts­folge (antei­liger Ansatz der Werbungs­kosten) ein wie bei Miet­ein­nahmen bis zu 56 % der orts­üb­li­chen Markt­miete. Bei einer Miete ab 75 % der orts­üb­li­chen Markt­miete konnte bei einer Vermie­tung grund­sätz­lich von einer Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ausge­gangen werden. In diesem Fall wurden die Werbungs­kosten in voller Höhe in Ansatz gebracht. Neben der Frage nach der orts­üb­li­chen Miete, bot regel­mäßig die Über­schuss­pro­gnose Streit­po­ten­zial mit der Finanz­ver­wal­tung. Die Über­schuss­pro­gnose beruhte für den Progno­se­zeit­raum von 30 Jahren auf Schät­zungen der zu erwar­tenden Einnahmen und Werbungs­kosten.

Rechts­lage ab 2012. Ab 2012 entfällt eine solche Über­schuss­pro­gnose komplett. Nach der Neure­ge­lung durch das Steu­er­ver­ein­fa­chungs­ge­setz 2011 gilt die Wohn­raum­ver­mie­tung nun als voll­ent­gelt­lich, wenn die Miete mindes­tens 66 % der orts­üb­li­chen Miete beträgt. In diesem Fall können Werbungs­kosten im Zusam­men­hang mit der verbil­ligten Vermie­tung voll­ständig abge­zogen werden. Liegt die Miete unter der 66- %-Grenze, handelt es sich um eine teil­ent­gelt­liche Vermie­tung und Werbungs­kosten können nur anteilig abge­zogen werden. In der Diskus­sion mit der Finanz­ver­wal­tung spielt daher zukünftig nur die Höhe der orts­üb­li­chen Markt­miete eine Rolle.

Fazit. Die Neure­ge­lungen bieten mehr Rechts­si­cher­heit. Insbe­son­dere der Wegfall der Über­schuss­pro­gnose ist zu begrüßen. Es sind jedoch weiterhin wich­tige Punkte zu beachten, z. B. muss das Miet­ver­hältnis weiterhin fremd­üb­lich sein. Weiterhin ist die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Miete auch in Zukunft ein mögli­cher Streit­punkt. Hier sollte nach Möglich­keit auf einen aktu­ellen Miet­spiegel zurück­ge­griffen werden.

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