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Sind Immobilien- und Grundstücksverkäufe steuerpflichtig?

Nicht immer ist es heutzutage noch möglich das eigens gebaute Haus und das dazugehörige Grundstück ein Leben lang zu behalten. Stetig wachsende berufliche Anforderungen an die eigene Mobilität aber auch diverse unvorhergesehene Vorkommnisse können schnell einen Verkauf des Eigenheims nach sich ziehen. Des Weiteren kann sich ein An- und späterer Verkauf von Grundstücken durchaus aber auch finanziell lohnen, denn Randgebiete von Großstädten, die früher nur kleine unattraktive Dörfer waren, entwickeln sich schnell zu bevorzugten Einzugsgebieten mit hohen Grundstückspreisen. Doch müssen eventuelle Gewinne hieraus auch versteuert werden?


Grund­sät­zlich unter­schei­det man bei Grund­stücksverkäufen steuer­lich die pri­vate Ver­mö­gensver­wal­tung und den gewerblichen Grun­stück­shan­del.

Die pri­vate Ver­mö­gensver­wal­tung. So lange sich die Grund­stücksverkäufe in bes­timmten Gren­zen hal­ten, liegt zumin­d­est keine gewerbliche Tätigkeit vor, son­dern eine pri­vate Ver­mö­gensver­wal­tung. Dies hat z.B. den Vorteil, dass keine Gewerbesteuer auf die Gewinne aus den Verkäufen anfällt.

Doch auch wenn keine gewerbliche Tätigkeit vor­liegt, kön­nen die Grund­stücksveräußerun­gen trotz­dem als pri­vate Veräußerungs­geschäfte einkom­men­steuerpflichtig sein. Liegen allerd­ings zwis­chen An- und Verkauf des Grund­stücks mehr als 10 Jahre, so ist ein ggf. ent­standen­er Gewinn aus der Grund­stücksveräußerung grund­sät­zlich einkom­men­steuer­frei. Eben­falls steuer­be­fre­it ist ein Über­schuss, falls das Grund­stück im Zeitraum zwis­chen Anschaf­fung bzw. Errich­tung und Veräußerung auss­chließlich eige­nen Wohnzweck­en diente. Genau­so ver­hält es sich, wenn das Objekt im Jahr der Veräußerung und in den bei­den vor­ange­gan­genen Jahren für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Liegen keine dieser Befreiungstatbestände vor, ist ein etwaiger Über­schuss des Veräußerung­spreis­es über die Anschaf­fungs- und Veräußerungskosten grund­sät­zlich als pri­vates Veräußerungs­geschäft zu ver­s­teuern.

Der gewerbliche Grund­stück­shan­del. Wer­den inner­halb von fünf Jahren mehr als drei Grund­stücke o.ä. Objek­te wie z.B. Eigen­tumswoh­nun­gen oder Häuser verkauft und betrug die Zeitspanne zwis­chen Ankauf bzw. Errich­tung und Verkauf nicht mehr als fünf Jahre, so liegt grund­sät­zlich ein gewerblich­er Grund­stück­shan­del vor.

Dies hat zur Folge, dass der Steuerpflichtige Einkün­fte aus Gewer­be­be­trieb aus den Grund­stücksverkäufen erzielt und auf die anfal­l­en­den Gewinne sowohl Einkom­men- als auch Gewerbesteuer zahlen muss.

Die genan­nten Gren­zw­erte von drei Objek­ten und fünf Jahren sind jedoch keine star­ren Gren­zen. So kann der Steuerpflichtige nach­weisen, dass er die Grund­stücke stets ohne Veräußerungsab­sicht erwor­ben hat, so dass bei nachvol­lziehbar­er Dar­legung der Gründe auch bei Nichtein­hal­tung der Gren­zen kein gewerblich­er Grund­stück­shan­del vor­liegen kann. Allerd­ings wird in der Prax­is dieser Nach­weis regelmäßig nur sehr schw­er möglich sein, da die Finanzver­wal­tung z.B. das Unter­schre­it­en der Fünf-Jahres-Gren­ze zwis­chen An- und Verkauf (den so genan­nten engen zeitlichen Zusam­men­hang) als bed­ingte Veräußerungsab­sicht bere­its beim Ankauf inter­pretiert. Der Steuerpflichtige kann sich hier­bei auch nicht darauf berufen, dass die Verkauf­s­ab­sicht erst wegen später­er Finanzierungss­chwierigkeit­en und zu hoher finanzieller Belas­tun­gen gefasst wor­den sei. Ander­er­seits kann auch bei von Anfang an vor­liegen­der Veräußerungsab­sicht ein gewerblich­er Grund­stück­shan­del vor­liegen, obwohl die Drei-Objekt-Gren­ze nicht über­schrit­ten oder das Fünf-Jahres-Lim­it nicht unter­schrit­ten ist. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn bere­its bei vor Bebau­ung eines vom Veräußer­er zu errich­t­en­den Gebäudes mit Grund­stück an den Käufer verkauft wird.

Weit­er­hin gilt es zu beacht­en, dass unter Umstän­den auch Grund­stücke in die Prü­fung der Drei-Objekt-Gren­ze mit ein­be­zo­gen wer­den müssen, die im Wege der vor­weggenomme­nen Erb­folge oder durch Schenkung über­tra­gen wor­den sind.

Faz­it. Die Besteuerung von Veräußerungs­gewin­nen bei Grund­stück­en ist ein äußerst schwieriges und detail­re­ich­es Feld der steuer­lichen Recht­sprechung. Der vor­liegende Artikel kann hierüber nur einen schemen­haften Aus­blick über die Vielfält­gikeit geben. Kon­sul­tieren Sie daher unbe­d­ingt Ihren Steuer­ber­ater, falls Sie beab­sichti­gen sich von Grundbe­sitz zu tren­nen.

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